Tahun RUSUN

Ini Tahun Rumah Susun
Dari : Majalah Housing Estate

[Laporan Utama]

Kebanyakan rumah susun dikembangkan developer besar sehingga kualitasnya boleh diharapkan lebih baik.

Tahun ini boleh disebut tahun rumah susun, karena itulah hunian vertikal baru yang banyak dilansir. Tetap ada apartemen menengah baru. Tapi, jumlahnya jauh menurun dibanding tahun lalu. Harga unit yang ditawarkan pun hanya sedikit di atas harga unit rusun (sarusun), dengan skala proyek (luas lahan, jumlah menara dan unit) lebih kecil. Di antaranya sebutlah Eastonia di Jl Jatiwaringin (Jakarta Timur) dan Centro City Residence (Jakarta Barat).

Paling tidak ada tujuh proyek rumah susun sederhana hak milik (rusunami) yang dilansir di penghujung 2007 dan awal 2008. Tersebar di Jakarta Selatan (2), Jakarta Timur (3), Jakarta Utara (1), dan Tangerang (1). Bandingkan dengan apartemen menengah yang tidak lebih dari lima. Developer rusunami kali ini kebanyakan grup-grup usaha besar di bisnis properti: Agung Podomoro Group, Agung Sedayu Group, Bakrieland, dan Gapuraprima Group.

Keterlibatan grup-grup besar itu membuat wajah rusun berubah, dikembangkan sekualitas apartemen dengan beberapa fasilitas. Paling tidak dari konsepnya, karena bukti masih harus menunggu realisasi. “Kita membangunnya sepenuh hati, karena kalangan menengah bawah juga punya hak untuk hidup nyaman,” kata Trihatma K Haliman, CEO APG usai menemui Menpera M Yusuf Asy’ari akhir Januari 2008.

Menurut Jakarta Property Market Review IV 2007 yang dilansir PT Procon Indah, suplai rusun yang besar itu akan mempengaruhi pemasaran real estate tahun ini. Tapi, apapun perkembangan itu patut disambut gembira. “Sekarang semua kalangan memiliki kesempatan luas memiliki hunian di tengah kota,” kata Ali Tranghanda dari Indonesia Property Watch (IPW). Apalagi, lokasinya menyebar sehingga pilihan bisa disesuaikan dengan pusat aktivitas masing-masing.



Status tanah

Sarusun tersedia mulai dari tipe 18 - 36 m2 (net) dengan harga maksimal Rp144 juta/unit, dan dijual secara kredit dengan uang muka 15 – 20 persen, bebas PPN, dan mendapat subsidi Rp5 – 7 juta tergantung tipe. Yang bisa membeli adalah mereka yang berpenghasilan maksimal Rp4,5 juta/bulan. Yang bergaji di atas itu atau membeli secara tunai, tidak mendapat subsidi dan bebas PPN.

Setiap orang hanya bisa membeli satu dan merupakan sarusun pertama yang dimilikinya. Jadi, yang sudah memiliki sarusun tidak berhak lagi membeli. Verifikasi akan dilakukan bank penyalur KPR. Selama lima tahun pertama setelah akad kredit sarusun tidak boleh dijual. Sarusun berstatus strata title (hak milik atas satuan rumah susun). Tapi, ada rusunami yang dibangun di atas tanah berstatus hak pengelolaan (HPL). Konsumen perlu memperjelas saat membeli biar tahu bagaimana status sarusun setelah HGB-nya berakhir.

Kredit pemilikan sarusun bisa diperoleh di BTN, BRI, Mandiri, dan BPD. Khusus PNS tersedia juga pinjaman uang muka (PUM) berbunga lunak dari Taperum, yang disalurkan melalui BTN dan BPD. Serah terima sarusun, juga unit apartemen, dijanjikan antara 1,5 – 2,5 tahun setelah uang muka lunas. Tiga proyek rusunami (Kebagusan City, Gateway, dan Gading Nias Residences) sudah kami ulas di edisi Februari 2008. Jadi, tidak dibahas lagi di sini. Yoenazh, Amel, Pras, Joko

Rusunami Bakrie (6 ha)

Rusun ini merupakan bagian dari Perumnas City, kawasan superblok seluas 40 ha hanya beberapa ratus meter dari kantor Walikota Jakarta Timur (Sentra Primer Jakarta Timur), berdampingan dengan lahan bakal terminal Pulo Gebang. Kawasan diapit Jl Pulo Gebang dan Jl Cakung Timur/jalan tol Cikunir-Cakung (dua jalan terakhir berdiri sejajar) yang dilalui angkutan umum dan dekat dengan stasiun Cakung. Developernya PT Bakrie Swasakti Utama (Bakrieland). Saat ini di kawasan sudah berdiri Rusun Seruni, perumahan DPR dan Mutiara Sanggraha.

Menurut Wawan Dwi Guratno, Chief Business Development Officer PT Bakrie Swasakti Utama, dari lahan enam hektar yang dibangun rusunami hanya 2,8 ha mencakup delapan menara (3.500 unit), sisanya untuk apartemen menengah selain gedung perkantoran, properti komersial, dan fasilitas gaya hidup. “Target kita kedelapan menara itu selesai dalam tiga tahun,” katanya. Maret atau April ini akan dilansir 2 - 3 menara.

Kali Malang Residence (2,7 ha)

Proyek dikembangkan PT Mitra Safir Sejahtera di bekas pasar Sumber Artha di Jl KH Noer Ali (d/h Jl Kali Malang), persis di perbatasan Jakarta Timur-Kota Bekasi, mencakup 1.008 unit sarusun di tiga menara. “Sekarang sudah laku 620 unit,” kata Tirta Susanto, Direktur Utama PT Mitra Safir Sejahtera.

Selain rusun dibangun juga pasar modern tiga lantai (revitalisasi pasar tradisional), menawarkan 1.106 kios seharga Rp60 juta – 100 juta/unit. Ditambah satu menara private apartment setinggi 10 lantai (empat unit per lantai berukuran 40 – 60 m2 seharga Rp800 juta – 1,2 miliar/unit). “Jadi, tiap unit punya satu lift karena di setiap lantai ada empat lift,” ujar Sekjen Asosiasi Pengembang Perumahan dan Permukiman Seluruh Indonesia (APERSI) itu.

Di bawah private apartment disediakan 44 unit ruko empat lantai seharga Rp1,6 miliar/unit. Kali Malang Residence akan dilengkapi sport club dan lapangan futsal. Aksesnya selain Jl Kali Malang yang ramai dilalui angkutan umum, juga jalan tol Jakarta – Cikampek keluar di pintu Pondok Gede Timur, terus di Jl Kincan Raya sebelum bertemu Jl Kali Malang persis di depan proyek. Akses itu akan makin baik setelah tol Bekasi-Cawang-Kampung Melayu beroperasi. Dalam radius 1 – 3 km dari lokasi tersedia pusat belanja, sekolah, klinik, rumah sakit, dan lain-lain, semuanya di Jl Kali Malang.

East Park (2 ha)

Rumah susun ini berada di dalam perumahan Jatinegara Indah di Jl KRT Radjiman, Jakarta Timur, dikembangkan Cakra Group. Tahap pertama dibangun tiga menara, tahap kedua akhir 2009 tiga tower lagi. Kawasan rusun terpisah dengan areal perumahan, dilengkapi sport club.

Lokasi proyek sekitar 3,5 km dari terminal Pulo Gadung dan dilalui angkutan umum. Terminal Pulo Gadung disinggahi jalur busway Pulo Gadung – Harmoni. Lokasi rusun akan makin dekat dengan jalur busway bila terminal Pulo Gadung dipindahkan ke Pulo Gebang. Pembangunan akan dimulai akhir tahun ini. Pasalnya, dengan pindahnya terminal itu, jalur busway juga diubah menjadi Pulo Gebang – Harmoni melalui Jl Sultan HB IX.

Jl KRT Radjiman terkoneksi langsung dengan Jl Sultan HB IX di utara, dan Jl I Gusti Ngurah Rai di selatan. Jadi, East Park juga mudah dicapai dari stasiun kereta Buaran di Jl I Gusti Ngurah Rai. Di sekitar rusun berdiri Mal Klender, sebuah pusat belanja baru, pasar tradisional, rumah sakit, sekolah (SD-SMU), dan perguruan tinggi (Uhamka).

Rusuna Modern (2 ha)

Rusun ini juga ada di dalam kawasan perumahan (Kota Modern) di Jl Jend Sudirman, Kota Tangerang. Sudah sejak 10 tahun lalu perumahan itu menawarkan apartemen menengah, tapi terhenti akibat krisis moneter. Beberapa tahun lalu kembali aktif dipasarkan. Sudah terjual dua menara.

Awal Februari 2008 developernya PT Modernland Realty Tbk melansir Rusuna Modern. “Ini menara ketiga. Dua menara sebelumnya sold out,” kata seorang staf marketingnya. Ia tidak mau memastikan apakah dua menara yang dimaksudnya adalah dua apartemen menengah sebelumnya yang turun kelas menjadi rusunami.

Yang jelas lokasinya sama, sekitar 200 meter di depan Mal Metropolis. Sebelumnya tidak terdengar ada rusun di Kota Modern. Apapun, penghuni Rusuna Modern akan menikmati semua fasilitas di Kota Modern (700 ha), mulai dari mal, supermarket, rumah sakit, sekolah, lapangan golf 18 hole, sampai club house.

MT Haryono Square (0,7 ha)

Ini kawasan mix use yang terdiri dari apartemen, gedung perkantoran, dan city walk (entertainment mall seperti Citos di Jakarta Selatan) yang dikembangkan Gapuraprima Group melalui PT Sukses Karya Perdana. Lokasinya di pojok Jl MT Haryono-Jl Dewi Sartika, Jakarta Timur.

Menurut Lot Manik, Direktur Marketing PT Sukses Karya Perdana, proyek terdiri dari dua menara setinggi 17 lantai. Menara pertama diisi areal parkir dan supermarket (basement), city walk (lantai 1-2), perkantoran (lantai 3 – 4), dan apartemen (lantai 5 – 17). Menara kedua city walk (lantai 1 – 2), kolam renang, function hall, fitness club (lantai 3 – 4), dan apartemen (lantai 5 – 17).

Apartemen (tipe 30 – 71) dan ruang kantor (usuran 60 – 200 m2) dijual strata title. Sedangkan bagian depan city walk seluas 1.200 m2 disewakan. Jumlah apartemen yang dipasarkan 286 unit. “Sekarang sudah laku 30 persen. Pembelinya umumnya end user. Daripada tinggal di pinggir kota, harga rumahnya lebih tinggi dan macet di jalan, lebih baik di sini karena dekat tempat kerja” katanya. Ia menambahkan, demand apartemen menengah tetap bagus karena pasarnya besar. “Apalagi, lokasi kita oke. Dekat pintu tol dan halte busway,” lanjutnya. MT Haryono Square mulai dibangun Maret 2008.

The Wave (3,5 ha)

The Wave adalah proyek apartemen menengah dan menengah atas yang dikembangkan PT Bakrie Swasakti Utama di mega superblok Rasuna Epicentrum (53,5 ha), Kuningan, Jakarta Selatan, yang terbagi atas low rise apartment (apartemen rendah) dan high rise apartment (apartemen jangkung). Low rise apartment menawarkan unit dua kamar (79 m2) dan tiga kamar (96 m2), sedangkan high rise unit satu kamar (40 m2) dan tiga kamar (90 m2).

Menurut Ferry S Supandji, Chief Marketing Officer PT Bakrie Swasakti Utama, The Wave menyasar eksekutif muda, profesional, pebisnis, dan investor. Saat ini dipasarkan dua menara high rise apartment: Coral (40 lantai) dan Breeze (35 lantai). Total ada sembilan menara yang akan dibangun. Pembangunan dimulai April 2008 dan serah terima Agustus 2010. Di tower Coral setiap lantai terdiri dari 10 unit, di tower Breeze enam unit. Harganya Rp13 jutaan/m2.

Sementara low rise apartment baru akan dipasarkan medio 2008. The Wave yang sekelas di atas The 18th Residence Taman Rasuna, tapi di bawah The Groove, dua apartemen yang lebih dulu dibangun di Rasuna Epicentrum, dikembangkan dengan konsep green architecture dan desain eco friendly. Sekitar 70 persen areanya untuk ruang terbuka hijau yang saling terkoneksi. “Konsep itu sejalan dengan program Bakrieland Goes Green. Green architecture, green operation, dan green attitude,” jelasnya.

Centro City Residence (1,1 ha)

Lokasi apartemen menengah ini di Jl Macan, salah satu anak Jl Daan Mogot, Jakarta Barat, hanya beberapa ratus meter dari halte busway dan kantor pusat Indosiar. Sedangkan dari kampus Universitas Trisaksi, Tarumanagara, Ukrida, Mal dan Hotel Citraland, serta terminal Grogol, sekitar 1,5 km.

Karena itu tidak salah developernya PT Multi Artha Griya, salah satu anak perusahaan Reliance Group, mematok para profesional, keluarga muda, mahasiswa, dan investor rumah kos di Jakarta Barat, sebagai target pasarnya. Bangunannya bergaya modern minimalis dilengkapi club house, pusat kebugaran, pre-school, minimarket, laundry, salon, kafe dan resto, plus area parkir.

Tahap awal Centro City menawarkan satu menara dari rencana tiga, menawarkan unit tipe studio, tipe satu sampai tiga kamar, plus kios dan ruko. Apartemen bisa dibeli secara kredit (KPA) melalui Bank Panin dan Victoria. Dengan bunga 9,25 persen, periode 15 tahun, cicilan tipe studio hanya Rp1,2 jutaan/bulan. Tipe itu diklaim laku disewakan Rp1,5 juta - Rp2 juta per bulan, cukup menutup cicilan itu.

“Karena itu kita sangat optimis dengan prospek apartemen ini. Harganya sangat terjangkau dibanding rumah biasa, dekat pusat aktivitas di Grogol, dan bebas banjir,” kata Anton Budijaya, Chairman Group Reliance. Pemasaran apartemen dibantu antara lain oleh Tony Eddy & Associates (TEA).