PAJAK DALAM TRANSAKSI PROPERTY

Pajak dalam Transaksi Apartemen

Tuesday, 07 March 2006

OLEH: HERU NARWANTO

Pajak bukan hanya dikenakan dalam transaksi jual beli apartemen. Dalam hal sewa menyewa pun, ada pajak yang harus dibayar.

Masalah pajak apartemen sering kurang mendapat perhatian calon konsumen. Mereka biasanya sudah puas mendapatkan informasi tentang harga, besarnya diskon, cara pembayaran, dan fasilitas yang akan didapat. Jarang sekali yang bertanya tentang pajak yang harus dibayar ketika hendak membeli apartemen.

Developer pun tidak semuanya menjelaskan hal itu sejak awal. Konsumen baru kaget setelah belakangan tahu kewajiban pajak yang harus dibayarnya ternyata tidak kecil.

Ada tiga jenis pajak yang menjadi kewajiban konsumen jika membeli unit apartemen. Pertama, PPn BM (Pajak Pertambahan Nilai Barang Mewah) sebesar 20 persen dari nilai transaksi atau harga apartemen. Yang terkena ketentuan ini adalah apartemen dengan luas mulai dari 150 m2 ke atas, dan atau nilai bangunannya mulai dari Rp4 juta/m2 ke atas, tidak termasuk nilai tanah. Di luar kriteria itu tidak kena PPnBM.

Kedua, PPN (Pajak Pertambahan Nilai) sebesar 10 persen dari nilai transaksi. Pajak ini tak ada batasannya. Berapapun nilai transaksinya terkena PPN.

Ketiga, Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Besarnya lima persen dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak). Untuk wilayah DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp60 juta. Kalau nilai transaksi lebih tinggi dibanding nilai NJOP, dasar pengenaan BPHTB dari nilai transaksi. Sebaliknya jika NJOP yang lebih tinggi, BPHTB dihitung dari NJOP.

Namun, ketentuan tentang PPnBM dan PPN itu hanya berlaku untuk transaksi dari developer kepada pembeli pertama. Bila transaksi antar-individu tidak perlu membayar PPnBM dan PPN. Cukup membayar BPHTB.

Contoh, si A membeli apartemen 160 m2 dari PT Delima Mekar (developer), maka berlaku PPnBM 20 persen, PPN 10 persen, dan BPHTB 5 persen. Secara keseluruhan pajak apartemen yang harus dibayar konsumen pertama (membeli dari developer) kurang lebih 35 persen dari nilai transaksi.

Artinya, seseorang yang membeli apartemen, katakanlah seharga Rp600 juta di DKI Jakarta, harus merogoh kocek sekitar Rp207 juta untuk membayar pajak saja. Tak ada celah untuk mengelak termasuk meminta keringanan, karena ketentuan ini sifatnya baku.

Heru Narwanto, Adv. Adv. Dip. Est.Mgmt., Msi

Pemerhati masalah property appraisal dan konsultan Riset Majalah ESTATE